Mietrendite-Rechner
Berechne die Mietrendite einer Immobilie – von der einfachen Bruttomietrendite bis zur aussagekräftigen Nettomietrendite. Berücksichtige Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko und optional Zins + Tilgung, um den tatsächlichen Cashflow zu ermitteln.
Notar, Makler, Grunderwerbsteuer (ca. 8 – 12 %)
vom Jahresmiete
vom Kaufpreis/Jahr
vom Jahresmiete
Hinweis: Die Nettomietrendite bezieht alle Eingaben auf den gesamten Kaufpreis inkl. Nebenkosten. Steuern (z. B. Abgeltungssteuer auf den Veräußerungsgewinn), Grundsteuer und individuelle Abschreibungen sind nicht enthalten. Sie dient als erste Einschätzung, keine Anlageberatung.
Zeigt die Jahreskaltmiete als Prozentsatz des Kaufpreises. Sie ist der einfachste Rendite-Indikator, ignoriert aber alle Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und Nebenkosten.
Betrachtet die Jahreskaltmiete abzüglich laufender Kosten und bezieht sie auf den Gesamtkaufpreis inklusive Nebenkosten. Sie ist die aussagekräftigere Kennzahl für den tatsächlichen Ertrag.
Der Cashflow ist die Nettomiete minus Finanzierungskosten (Zins + Tilgung). Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Mieteinnahmen die laufenden Kosten und die Annuität decken.
Gibt an, nach wie vielen Jahren sich die Investition (Kaufpreis + Nebenkosten) durch den jährlichen Überschuss vor Finanzierung amortisiert hat. Kürzere Zeiträume deuten auf eine höhere Sicherheitsmarge hin.
Formel
Bruttomietrendite = (Kaltmiete/Jahr) / Kaufpreis · 100 · Nettomietrendite = (Kaltmiete/Jahr − Kosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten) · 100Die Bruttomietrendite vergleicht die Jahreskaltmiete mit dem Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht laufende Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) ab und bezieht den Wert auf den Gesamtkaufpreis inklusive Nebenkosten. Der Cashflow ergibt sich aus der Nettomiete abzüglich der monatlichen Finanzierungskosten.
- Kaltmiete/Jahr
- Monatliche Kaltmiete × 12
- Kosten
- Verwaltung + Instandhaltung + Mietausfallrisiko pro Jahr
- Nebenkosten
- Notar, Makler, Grunderwerbsteuer (ca. 8 – 12 %)
- Cashflow
- Nettomiete minus Zins + Tilgung pro Jahr
Beispiele
Häufige Fragen
Was ist ein gute Nettomietrendite?
Als Faustregie gelten ab ca. 4 % Nettomietrendite als attraktiv, 2,5 – 4 % als solide und unter 2,5 % als eher schwach. Die Bewertung hängt aber stark von Standort, Zinsniveau, Objektzustand und persönlichem Risikoappetit ab.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht laufende Kosten und den vollen Anschaftungspreis inklusive Nebenkosten ab und ist daher aussagekräftiger für den tatsächlichen Ertrag.
Welche Kosten sollte ich bei der Nettomietrendite einplanen?
Typische nicht umlagefähige Kosten sind Verwaltung (2 – 4 % der Jahresmiete), Instandhaltungsrücklage (0,5 – 1,5 % des Kaufpreises pro Jahr), Mietausfälle (2 – 5 % der Jahresmiete) und ggf. Reparaturen, Versicherungen sowie anteilige Grundsteuer.
Ist der Cashflow nach Finanzierung wichtig?
Ja. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Miete alle laufenden Kosten und die Annuität deckt. Bei negativem Cashflow musst du monatlich zuschießen – das ist nicht automatisch schlecht, sollte aber bewusst eingeplant werden.
Sind Steuern in der Nettomietrendite enthalten?
Nein. Der Rechner zeigt die vorsteuerliche Rendite. Steuern auf Mieteinnahmen und mögliche Abschreibungen (AfA) sowie der Veräußerungsgewinn sind individuell und sollten mit einem Steuerberater geprüft werden.
Was bedeutet Amortisation?
Die Amortisationsdauer gibt an, nach wie vielen Jahren sich die Investition aus dem jährlichen Überschuss vor Finanzierung zurückbezahlt hat. Kürzere Zeiträume bedeuten mehr Sicherheitspuffer; typisch sind 20 – 35 Jahre bei Immobilien.